株式会社賃貸再生 » 今週の一言

パラダイムシフト（社会規範の変化）と賃貸経営

miyazawa — Tue, 14 Jan 2020 02:56:13 +0000

日本経済新聞によれば、昨日成人式を迎える新成人の数は１２２万人に対して、昨年一年間の新生児の数は８６万人とのことでございます。この傾向はこの先を続き、日本の総人口は現行（２０１９年１２月１日現在推定）約１億２千６１５万人が２０３０年には１億１千９１１万人になると予想されています。（２０２９年推定：国立社会保障・人口問題研究所）。このため、国内の市場は、年々縮小していくものと思われ、また、社会のあらゆる組織（企業、団体を問わず）で、当面、人材不足が深刻となって行くものと思われます。

一方、ここ数年日本は、過去に経験のない大型台風、集中豪雨による自然災害に襲われ、人々の日々の生活が脅かされる事態が、全国で発生しております。そして、この影響は、地球全体にもおよんでおり、一部の国を除き各国とも、その原因が地球温暖化にあり化石燃料の消費を抑制して、根本原因の二酸化炭素の排出を抑制していく意向が全世界的に進められています。（COP　2025年）

　企業は、人・物・金の最適な配分を求められてきましたが、今まで企業経営に影響を及ぼしてきた、企業の利害関係者（株主・従業員・金融機関・その他の社会基盤）の内、社会基盤を認識することが顕著となってまいりました。これは、一般民間企業にとどまらず、社会を構成するあらゆる機関（政府・自治体も含む）が、その優先順位を変える事態になってまいりました。

　このような社会変化（キーワードは、人口減少と環境対策）では、従来のものの考え方が通じなくなり、パラダイム（社会規範）の大幅な変更が求められていくものと予想されます。この中で、賃貸住宅経営をいかに考えていくべきかを次回以降、皆さんと考えていきたいと考えております。
　今年も、宜しくお願い申し上げます。

貿易戦争の行方と影響

miyazawa — Wed, 23 Jan 2019 03:28:40 +0000

1月18日付日本経済新聞によれば、日本電産（株）の2019年3月期の連結純利益は、中国経済の急激な悪化により、対前年比14％の減益になる見通しなったとのことです。更に、この決算発表の席で、同社の永森重信社長は、「前年11月と12月に尋常でない変化」があり、更に「過去46年間経営をしてきて、月単位でこんなに落ち込んだのははじめて」と発表した。
　米と中国の貿易戦争の行方は見通せず、ファーウェイの排除等様々な分野で、問題が生じております。中国経済の根幹となる産業基盤には、日本の民間企業も数多く輸出しており、今後多方面への影響が懸念されております。既に、中国国内では、地方政府による様々な公共投資が減少しており（1月22日日経）とのことです。更に、その影響は、中国以外にも及び、オーストラリアの主要都市の12月の住宅価格は、1983年以降最大の落ち込みとなっているとのことです。（1月23日　日経）
　今後、この影響は、日本の輸出減少と投資の減少となって表れ、不動産マーケットにも影響が及ぶものと思量致します。少子高齢化による人口減少ともあいまって、今後の不動産マーケットは地価水準が下落基調に向かうものと思量致します。
　現況の様な経済状況では、今の賃貸繁忙期には、家賃問題を始めとして、様々な問題が発生してくると思います。賃料引き下げ交渉は、できるなら避けたいところですが、様々な要因から賃借人に寄り添いながら、賃貸経営上、許容できる水準を確保できるなら柔軟に対応すべきものと思量致します。何故なら、賃借人退出後には、新規仲介手数料や原状回復工事等の諸費用が発生することや、新規の賃借人の早期の確保ができるという保証はないからです。
　この経済変動は、どこまで続くかわかりませんが、当面は、現状維持で推移された方が、リスクが少ないものと思量致します。

自己責任に基づく慎重な判断を

miyazawa — Wed, 16 Jan 2019 02:36:16 +0000

新年　あけましておめでとうございます。
昨年は、一部スタッフの入院等により、このホームページもお休みさせて頂いておりましたが、年も変わり体制も整いつつございますので、ホームページを再開させて頂きます。この間、皆様には、たいへんご迷惑をお掛け致しましたことを、深くお詫び申し上げます。
さて、今年は十二支では亥年に該当し変化の大きな一年が予想されます。既に、1月３日には、円レートが、111円から104円代へと一気に円高に振れ、経済界に一時期緊張が走りました。賃貸住宅経営におけるマーケットは、今年も人口減少と供給過多に悩まされる1年になりそうです。
昨年度、顕在化した賃貸住宅マーケットにおける金融機関の過剰融資を伴った低質の賃貸住宅の供給等、今年も引き続きこのマーケットを利用した、経済事件が予想されます。今回の様な地方銀行を元にした事件の本質を考えた場合、そこには、投資側の安易な姿勢と供給側の人出不足の深刻さが垣間見ることができます。
長い低金利政策によって麻痺した投資家と知識の浅い新規参入者の思考中断は、従来ならあり得なかった結果をもたらしました。例えば「かぼちゃの馬車」等の間取り図面を見れば、ここに入居者が入るかどうかは、少しでも賃貸経営に携わった者なら、誰でも判断がつきます。部屋に、トイレや風呂もなく、広い居間やキッチンのないシェアーハウスに誰が入居したいと思うのでしょうか。こんな物件を億単位で購入することは、従来はありませんでした。ただ、賃料保証の名のもとに、安易に投資した結果が早期に出てきたものに過ぎません。弊社では、現状の賃貸住宅のマーケットでは、会員の皆様に、よほど立地のいい場所にある賃貸物件の建て替え等を除いて新規投資はお勧めしておりません。
今年も、人出不足と優良投資先の減少から、様々なスキームの案件がマーケットに提示されると思われますが、賃貸経営に携わるものは、入居者の立場に立った思考を強めるとともに、金利、株価、為替レートを中心とする日々の経済状況に目を凝らしながら、自己責任の基、注意深く選択する必要がより一層求められていくものと思量致します。今年も、タイムリーな情報提供を心掛けたいと考えております。

「不動産格差」を冷静に見極めよう

miyazawa — Fri, 05 Jan 2018 10:49:57 +0000

新年明けましておめでとうございます。
　このコーナーも、弊社の諸般の影響により、更新できずにおりましたが、年も変わり体制を整えましたことから、再開いたすことになりました。この間、皆様にはご不便をおかけいたしましたことを深くお詫び申し上げます。
　さて、昨日は、2018年の大発会となり、日経平均終値も前営業日比741円高の26年ぶりの高値となり、今年を占う意味では、いい結果となりました。
　このところの株高で、ここ半年で約3500円程度上昇しています。当初は、日銀が株を買うのに引きずられての上昇でしたが、次第に一般個人も増加傾向にあるとのことです。
　株高の次は不動産に資金が流入するのが習わしの様になっていますが、不動産はちょと考える必要があります。この欄でも何回も取り上げましたが、日本の総人口は、急激な減少傾向を示しており、空き家は増加傾向が続いております。東京など都市部では、所謂朽廃した空き家は少ないですが、実態として誰も住んでない空家は、かなりの数に上ります。（東京23区で、約58万戸、横浜市で17万戸：平成25年住宅土地統計調査）それが顕在化しないのは、両親等死亡後、実家をそのままの形で維持しているからです。今後、これが不動産市場に供給されてまいりますので、現在のような出入国管理体制下（移民も一般労働者の入国も認めない）では、不動産市場は供給過剰となると思われます。
　今後も、東京23区の様な都市部でも、ごく一部の商業地と住宅地は、それなりの上昇は考えられ「不動産の格差」は、ますますひらいて行くものと考えられます。そして、優良物件以外は横ばい若しくは下落傾向になっていくものと思量します。折からの株高から、不動産購入を考えていられる方は、よく注意されて、将来の価格変動にも耐えられる優良物件のみに投資されることをお勧め致します。
　最後に、今年が皆様にとって佳き年となる様心より祈念しております。　　　　　以上

「少子高齢化社会」の現実とその対応　3

miyazawa — Mon, 31 Jul 2017 02:23:18 +0000

前回の今週の一言から、諸般の事情により、約3カ月が過ぎたことをお詫び申し上げます。前回は、不動産の二極分化、なかんずく賃貸物件の二極分化が今後急速に進展することを、説明してまいりました。
　弊社の作成している、個別駅の賃貸物件空室調査によれば、最寄り駅からの距離については、年々短くなっており、東京都内23区でも徒歩10分を超える物件の空室が増えています。また、建物も、構造に関わらず、築20年を超える物件の空室率は、極端に高くなる傾向があります。昨今の様に、相続対策で賃貸物件を購入したり、新築したりする傾向は今後も、一定期間続くものと思われ、物件の供給過剰は当面続くものと考えられ、築が古い物件は、敬遠される傾向に御座います。
　現在の新築建物は、構造の違いにも関わらず実質40年から50年の耐用がございますが、これは建物としての物理的なものであり（これを私は、建物の「物理的陳腐化」と定義しています。）これに対して、建物の設備や間取り等は、毎年進化がすすんでおり（これを私は、建物の「文化的陳腐化」と定義しております。）、築後20年が現状の限界点と考えられます。
　即ち、賃貸住宅の建物は、物理的には何ら支障はないのに、文化的陳腐化により、賃貸市場から脱落していくものと考えられます。総合して、賃貸経営的には、その立地にもよりますが、建築後20年で回収できない物件に手を出すべきではないというのが、私の結論です。
　今後、賃貸住宅の新築、購入をお考えなら、是非このテーマも基準の中に入れて検討されることをお勧め致します。何故なら、借入金で賃貸物件を購入した場合で、30年ローンを組んだ場合、築後20年過ぎから、空室問題を抱えながらの借入金の返済という事態に向き合わなければならず、最悪の場合、借金返済のため、売却も考慮しなければならなくなるからです。
以上

「少子高齢化社会」の現実とその対応　２

miyazawa — Wed, 19 Apr 2017 10:51:33 +0000

国立社会・保障人口問題研究所ホームページによれば、4月10日に最新の日本の将来人口推計調査（平成29年度推計）が発表されましたので、前回の「今週の一言」を修正しながら、今回と次回は、「今後の少子高齢化社会」の現実と賃貸経営について考えてみたいと思います。
　今回の推定人口は、前回の調査（2010年国勢調査による推定）に比べ、出生率を1.35から1.44に引き上げている関係から、総人口の推移も前回調査に比べて約5年程度減少の遅れがでております。すなわち、前回の調査では、2030年の総人口を1億１600万人、2040年を1億700万人、とされていたのが、今回の調査では、2030年で1億1900万人、2040年で1億1000万人となっております。しかしながら、労働人口は、2030年で6875万人、2040年で5977万人となっており、労働人口でその他の人口を除した倍率は、それぞれ、1.36倍（前回推計1.39）、1.18倍（同、1.17倍）のなっており、趨勢は大きく変わりません。（死亡中位、出生中位）
　そこで、この人口推計が社会に与える影響を、なかんずく賃貸経営に与える影響について考えてみたいと思います。現在でも、全国で820万戸の空家がある(平成25年住宅土地統計調査）現状では、空き家は更に増加するものと考えられ、賃借人の確保が更に難しくなるのではないでしょうか。さらに、絶対需要が減少していくなかで、賃貸住宅の供給は拡大しているので、空室率の更なる悪化が考えられますし、全体として、家賃の低下傾向は避けられないと思われます。また、優良な賃借人ほど、利便性の高い高機能な賃貸物件に集中するでしょうから、賃借人の質の問題と家賃の二極分化が進むことが考えられます。即ち、駅に近い築浅の物件は、家賃は値上がり、優良な賃借人が集中しますが、比較的駅から遠く、築が古い物件では、家賃の値下げ現象が現れ、賃借人の質も低下傾向が予想されます。ここに、賃貸住宅の二極分化がすすむことが推測されます。以下次回。
以上

「少子高齢化社会」の現実とその対応　１

miyazawa — Thu, 30 Mar 2017 01:23:34 +0000

3月30日付き日本経済経新聞朝刊によれば、自民党の「2020年以降の経済財政構想小委員会」は、29日に勤労者と事業者の社会保険料を0.1％上乗せして、教育無償化の財源とする「こども保険」の創設を提言したとのことです。この提言によれば、保育園や子育てに関する費用を現役世代が広く負担して、社会全体としてこどもを育てていこうとするものです。
　この提案は、昨今の「教育国債」の創設論議にも一石を投じるもので、考え方には大いに賛同できるものと、私は思います。日本の財政状況は、ＧＮＰの200％を超え最悪の状況にあることは、この欄でも何回も取り上げて参りましたが、その打開策は、消費税増税に帰結していました。
これは、私も反省しなければなりませんが、もっと重要なことは、納税者の確保であることがはっきりしてきました。日本の総人口は2020年には、約1億2千4百万人でその労働人口は約7341万人（生産人口倍率1.45倍）、2030年には、それぞれ約1億1千6百万人、約6773万人（同、1.39倍）、2040年には、それぞれ約１億7百万人の総人口に対して約5787万人（同、1.17倍）の労働人口になると言われております。（国立社会保障人口問題研究所）
逆に考えれば、23年後には、5787万人の労働者で4913万人を支えなければなりません。今年度予算による歳入税収予算は、約57.6兆円であり、これを労働人口で除した場合一人当たり約75万円の負担になります、これを、25年後の数値に当てはめれば、一人当たりの負担額は約100万円となり、現行の税制を維持すれば（歳出の減少は、考えなければ）、約19兆円の歳入不足を招きます。ここに、日本の将来の納税者不足という根幹問題が隠されているのではないでしょうか。
　だからと言って、現在の財政負担を更に先送りすることは、更なる悪化を招くことは明白です。ですので、この問題が国民的議論が待たれる所以だと考えます。来週は、この影響が社会の様々な分野に与える影響とこれに伴い、私たちの賃貸経営に与える影響を考えてみたいと思います。　　　　　　　　　以上

真の信頼関係は真実の追求と誠実な対応から生まれる

miyazawa — Wed, 01 Mar 2017 09:23:36 +0000

弊社も依頼されて物件の管理を行っていますが、一部こじれた賃貸関係が含まれることもあります。その時常に感じらえるのは、横たわる問題に対して、賃貸人・賃借人双方から十分な聞き取りや本質的な調査が行われていないことです。最初の一歩でつまずいた場合、これは後々まで、大きなしこりとなって、賃貸人・賃借人の双方を拘束してしまうものです。特に、不動産は奥が深く、不十分な調査のもたらす弊害は利害関係者の不幸を呼ぶものです。　　　　
弊社では、不動産に関する問題については、その発生時点の時代的背景や、登場人物の人間性、家族状況、職業など知りえるあらゆる要素を考慮しながら、その真実の追求から始めます。何が、その問題をひきおこしたのかは最も需要な要素であり、問題の解決もそこに隠されていることが多くみられます。例えば、貸地の場合の面積や形状の問題では、その分筆を何時誰が何の目的で行ったかを正確に把握することから始めなければなりません。丹念な調査が相手の心を開かせた例は数多く御座います。
　今日のような結果を急がれる社会では、問題の深堀は避けられる傾向がつよく、このために、お蔵入りする案件もおおいのではないでしょうか。確かに、利害関係者の対立が感情にまで及んでいるときは、難しいものですが、それはそれで、解決の方法がないわけでは御座いません。十分な時間かけたインタビュウにより相手の言い分を聞くことだけでも、相手の心を開くことができます。
　経験豊富で、ゆとりのある管理会社を選択することによって、ゆったりとした賃貸経営を続けられてはいかがでしょうか。　　以上

「ボタンの掛け違い」

miyazawa — Mon, 16 Jan 2017 04:39:45 +0000

いよいよ今週のドナルド・トランプ氏が米大統領に就任します。何かと話題の多い人物が表舞台に登場することになります。しかし、1月11日の記者会見での一幕は、将来に不安を残したものでした。ＣＮＮ等の記者の質問を許さず、メデアを自分の都合で選択することは、例えどんなことがあっても、ご都合主義と言わざるを得ないのではないでしょうか。
　ここで重要なことは、物事には賛成もあれば反対も必ずあります。全員を満足させることは不可能なことではないでしょうか。初めから、批判勢力の話を全く聞かないことは、事の正否に関わらず、相手の反感を買ってしまうこととなり、これはこの先の交渉に不安をのこすことになります。何故なら、結局物事を最終的に判断するのは人間だからです。人は、一見、合理的に物事を判断している様にみえますが、その行動は感情による影響は否定できません。一度のボタンの掛け違いは、ワイシャツのボタン同様最後までかみ合うことはないのではないでしょうか。
　翻って、私達の賃貸経営を考えた場合、賃借人について先入感でものを見ることは、避けなければなりません。こちらの賃借人に対する悪い印象は、すぐ賃借人に伝わり、交渉がトラブルに発展する可能背は極めて高いことです。賃貸借のトラブルは、賃借人との長い交渉や場合によっては裁判や、物件価値の下落を招く大きな要因となります。
　私の経験からは、現代の様な様々な価値観を持った人々が共存する社会では、一度相手の話に真摯に耳を傾け受け答えしないことには、相手の共感は得らないのではないでしょうか。反感からは建設的意見は期待できず、より大きなトラブルが発生することを肝に銘ずるべきものと思量致します。　　　以上

人口減少問題はすべての問題の根幹

miyazawa — Wed, 04 Jan 2017 05:57:30 +0000

　新年あけましておめでとうございます。昨年は、英国のＥＵ離脱の国民投票結果や米の次期大統領にドナルド・トランプ氏が選ばれる等、波乱の多い年になりました。その影響で、ＴＴＰ（環太平洋経済協力機構）の実質不成立や対ＥＵとの関係で、日本経済に影響を及ぼすと言われております。
　しかし、日本の抱える様々な問題の行きつくところは、人口減少問題だと私は考えます。この欄でも何度も取り上げて参りましたが、日本の人口は、2030年には11,701万人、2040年には10,795万人になると予想されております。（国立社会保障人口問題研究所）これに伴い労働人口も減少することによって、財政問題も納税者の減少、全産業の人出不足、国内市場の減少によるＧＮＰの減少、産業の生産性向上も優秀な人材の不足等による停滞等すべての問題に直結するものと思量致します。
　昨年度の日本の出生数は、過去最低の98万1千人となった（厚生労働省ＨＰ）と言われております。この問題の深刻度は計り知れません。国もようやく人口減少問題に注目しだしましたが、政策の中心に据えるくらいの覚悟が必要ではないでしょうか。社会全体が、子供を育てていく気概を国民一人一人が持つことによってはじめて、大きく変わっていくものと思量いたします。
　私も及ばずながら、ある学童クラブ移転のプロジェクトにボランティアとして参加させて頂いております。学童クラブは、小学生の放課後に子供たちを預かる施設で、一昨年施行された子ども子育て支援法により、従来の小学校3年生までから6年生まで規模が拡大したことによって、各学童クラブは規模の基準（1.65㎡/一人）を満たせず移転を希望するクラブが続出しております。一戸建ての空家を持つ皆様のご協力を切にお願いしたいところです。
　翻って、私達の賃貸住宅経営も、従来は、その経済性からワンルーム中心の経営でございました。今後は、供給過剰のワンルームから折からに家賃補助も期待できるファミリータイプの賃貸や様々な行政需要も取り入れていくバランス経営が求められていくのと思量いたします。
　本年も宜しくご指導ご鞭撻のほどお願い申し上げます。　