急激な人口減少が招く「賃貸人と賃借人の共生」の重要性

　急激な人口減少が招く「収益リスク」については、この欄でも何度も取り上げてまいりましたが、今後は、賃貸不動産の流動化のための「賃貸人と賃借人の共生」が特に、重要な要素を占め始めました。
　従来のような人口増加社会においては、首都圏でも賃借人の絶対数が多く、それなりに賃貸経営は成り立っておりました。しかし、平成20年をピークに人口減少が始まった社会では、折からの低金利政策の継続、各種税制の変更等により、元々供給過剰の賃貸住宅の増加が更に加速しており、現状　東京23区・横浜市で約16％弱程度の空室率（平成25年住宅土地統計調査）は、今後更に悪化する可能性が高いものと思われます。
　この様な市場の中にあっても、賃貸人と賃借人の間には、賃貸借のトラブルが後を絶ちません。所謂、優良賃貸住宅は、単に利回りがいいだけではなく、単一のコミュニティとしての居心地もまた、重要な要素となってまいりました。何故なら、競争の激しい賃貸住宅市場においては、設備の更新等の物理的な差別化要素は、すぐに追いつかれますが、単一のコミュニティの居心地は、個々の物件の履歴を色濃く反映し、空室率等に多大な影響を与えるからです。
　一方、これを資産的価値判断の尺度からみても、トラブルを抱えた賃貸不動産の資産的価値は低く、例え駅前にある不動産でも、例え築浅な物件でも、そのトラブル解消にかかる膨大な時間と費用を加味すれば、それは、単なる不良資産に他ならないからです。現在のような、賃貸不動産の供給過多の時代では、投資家は、収益性の高い、コミュニティの良質な不動産を求めます。
　この意味からも、ご自分の持つ賃貸不動産のコミュニティとしての価値を見直すことも必要であり、「取り残された不動産」とならないためにも、賃貸トラブルの早期解消が求められていると思います。
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