住宅着工戸数が物語る東京・横浜の賃貸住宅の供給過剰

　国土交通省が発表している新設住宅着工戸数によれば、平成26年度の東京都23区の新設住宅着工戸数は、109千戸（内、賃貸住宅約50千戸強）となっております。一方、先般も取り上げた、平成25年度（25年10月1日現在）の住宅土地統計調査によれば、東京都23区の空き家の総数は、約587千戸（空き家率11.2％％）となっております。この間、23区の世帯数は、約67千戸増加していることから、単純に、建替え戸数を考慮せず、これを差し引けば、全体としての空き家は、629千戸（４２千戸の増加）となります。　同様に、横浜市でも、住宅の新設住宅着工戸数は24千戸であり、上記住宅土地統計調査によれば、横浜市の空き家は、178千戸（空室率10.1％）となっており、この間の世帯数の増加8千戸を差し引けば、空き家は、194千戸（16千戸増）となります。
　現在の様に、世帯数の増加を上回る住宅供給が続いた場合、当然に住宅は余り、最も影響を受けるのが賃貸住宅経営と考えられます。更に、折からの低金利、相続税の増税等により、賃貸住宅市場への新規参入者は続くものと考えます。
　この様な状況では、築年数の古く、最寄駅からの距離が7分を超えるような物件においては（当社調査）、安易に建て替えなどせず、物件の潜在力をよく調査の上、物件の売却等まで含めた抜本的な対応を考えていかなければならないと考えます。
何故なら、少子高齢化の進展のもと、賃貸住宅需要の減少傾向の続く中で、住宅著の地価は、商業地の上昇に引きずられ、上昇の気配にあるからです。
尚、当社主催会員制クラブ「羅針盤」では、４月18日に、上記の様な賃貸住宅市場のマクロ分析及び地域を特定したミクロ分析を基にする賃貸オーナーの基本的スタンス及び外国人賃借人に対する問題点解説のセミナー（会員限定）を予定しております。　　以上