増々厳しくなる賃貸経営の収益環境

　１０月２２日付け、日本経済新聞によれば、損害保険の基本保険料を算出する損害保険料率算出機構は、基準となる火災保険料を引きが上げるとのことです。同機構は料率を改定して、来春にも金融庁に対して値上げを届け出る予定とのことです。これを踏まえて、損害保険各社は、実際の保険料改定を金融庁に申請することから、値上げは平成１５年度に行われ、値上げ幅は、３～５％の値上げが予定されております。その上げ幅は各社により異なる予定で、現状では、正確には判断できません。
　しかしながら、総体的な建物の老朽化やここ数年の自然災害の発生状況をみれば値上げは避けられないと考えられます。特に、バブル期に建てられた建物も、築２５年前後となり水漏れ等の損害により、保険金の支払いが多なっていることも原因の一つとされております。
　一方、当社が行った賃貸市場の空室状況から、築後２０年を過ぎた空室物件数が築後２０年以下の物件の空室数に比べて、極端に多くなっているのが現状です。これは、勿論、総体的なものの見方であり、個別的には、その物件の持つポテンシャル（最寄駅までの距離や生活環境）により異なることは明白です。
　そうは言っても、一方で少子高齢化による空室の増加、競争による家賃低下に脅かされ、一方で消費税の増税（居住用住宅の家賃は非課税で家賃への転嫁は不可能ですが、発生する費用は消費税の対象です。）等により費用は増加します。今回の火災保険料のの値上げ等今後、各種費用の値上げにより、賃貸経営の収益環境は、増々厳しさを増しております。
　これに対処するためには、短期的に収益管理のサイクルの短縮化（年１回の見直しから毎月の見直しへ）を図るとともに、長期的には、その物件の持つ基本的ポテンシャル（交通の利便性やコンビニやお弁当店、レンタルビデオ店等の生活環境）を再度見直して、その土地の基本的な利用状況を考え直すことが重要となっていくものと判断いたします。