「対立から共生へ」不良資産としないために

先週のこの欄で、賃貸物件の売り物件の分析を行い、現状は、売り手市場であることをご説明いたしました。確かに、本年１月１日より、相続税の基礎控除が引き下げられ、相続税対策として賃貸物件を求める方が増加して、需要の増加を招いております。これに対して供給は、都心の商業地を中心とする地価上昇に引きずられ、住宅地も上昇傾向にあり（今年度公示価格は、23区全部で上昇）、これに伴う売り惜しみ等により、一時的に、不足気味に推移しているものと考えられます。
しかし、この欄で何回も取り上げてまいりました通り、居住用賃貸住宅は、供給過剰の状態（空室率は、都心・横浜でも15％台：Ｈ25住宅土地統計調査以下同じ）は続いており、空き家の増加や旧耐震物件（東京23区で468千戸（空家を除く賃貸住宅））の建替え需要等により今後も、この傾向は続くものと考えられます。これに対して、賃貸需要は、少子高齢化・人口減少傾向により、現状維持がやっとの状況にあり、賃料収入の確保は楽観を許しません。今後、移民等の大きな政策の変更がない限り、需給状況の改善は見込めないのではないでしょうか。今の賃貸物件の売り手市場は、そう長く続くとは思われません。
　そこで、今、賃貸住宅経営を行っている皆さんは、何をすべきなのでしょうか。それは、いついかなる状況になっても、ご自分の所有する賃貸物件の市場性を冷静に分析し、例え売却は考えなくても、直ちに売れる魅力のある物件にブラッシュアップしておくことではないでしょうか。チャンスは、非常に短いものです。その時、急に考えて間に合いません。
　そこで問題になるのが賃借人との関係です。賃借人と揉めているような物件は、そもそも商品価値はありません。日頃から、賃借人との対立を極力避けるとともに、現在、問題があるなら、直ちに改善の方向に舵を切らねばなりません。何故なら、関係改善には、多くの時間が必要とされるからです。もはや賃借人との対立は、不良資産へ直結することを心しなければならないと考えます。　　　以上